MP 656 cria falsa sensação de segurança

A ausência de anotação na matrícula não é garantia absoluta de segurança em operação imobiliária

Ao revés, se o negócio de alienação ou garantia imobiliária for comprovadamente celebrado antes de a matrícula ser maculada por eventual anotação, presume-se, com razoável grau de segurança, mas em caráter relativo, a ausência de fraude. Supõe-se, neste caso, que o credor não foi suficientemente diligente, pois, a despeito do aumento de hipóteses e da facilitação para fazê-lo, não fez anotar seu crédito, razão pela qual não pode se satisfazer em prejuízo do terceiro que se fiou na matrícula.

É preciso dizer, contudo, que a ausência de anotação na matrícula não é garantia absoluta de total segurança na operação imobiliária, seja pela relatividade da presunção proporcionada, seja pelas exceções comportadas. E, neste passo, a experiência prática permite antever expressivo número de situações nas quais a fraude poderá ser demonstrada, ainda que inexista na matrícula informação acerca de eventual crédito. Pense-se, dentre tantos outros exemplos, no caso do devedor malicioso e ágil, que, ciente de ação movida contra si, promova a alienação de seus imóveis antes mesmo de o credor conseguir identificá-los. Isso sem falar nos créditos das massas falidas, admitidos como exceção pela MP, mas cuja ocorrência não é infrequente.

Ausente anotação na matrícula, a comprovação da fraude ficou mais difícil, mas não impossível. Ao examinar os casos concretos submetidos a julgamento, os tribunais não fecharão os olhos ao chamado standard de conduta exigido dos adquirentes para aferir a presença ou ausência de boa-fé, e continuarão dispensando tratamento diferente a quem tem diferentes condições de aferir a segurança do negócio imobiliário que realiza.

Em conclusão, ao valorizar a anotação na matrícula, a MP estabeleceu novo ponto de equilíbrio no embate entre os direitos do credor e os direitos do terceiro que adquiriu o imóvel ou o recebeu em garantia, mas não o fez de maneira absoluta. Como consequência, adicionou importante elemento na equação do custo-benefício da investigação de informações acerca do imóvel, de seu proprietário e dos antecessores, que deve ser sopesado em vista de cada tipo de operação.

Em aquisições de unidades em incorporação imobiliária ou de lotes em loteamento, devidamente registrados, a MP conferiu elevado grau de segurança ao consumido r e impediu que seu imóvel seja atingido por créditos de terceiro ou por evicção, os quais ficam sub-rogados no preço ou eventual crédito imobiliário.

Já em operações nas quais, por sua natureza e estrutura, for possível pulverizar o risco, como nos casos de financiamentos padronizados com garantia imobiliária e em negócios que envolvam aquisição de créditos imobiliários como lastro ou garantia igualmente pulverizados, o agente financiador, em prol da celeridade, da redução de custos e da desburocratização, pode limitar sua análise às informações da certidão de matrícula, caso em que assumirá o risco, doravante diminuído, de situações excepcionais de fraude.

Por fim, naquelas operações em que a aquisição de imóvel é da essência do negócio, tais como para realização de incorporação imobiliária, de loteamento e de realização de empreendimentos imobiliários em geral, até como contrapartida do benefício concedido ao consumidor, o grau de segurança proporcionado pela técnica de concentração na matrícula resulta insuficiente para o empresário cauteloso que não esteja disposto a enfrentar desagradáveis surpresas.

Como se vê, fiar-se sempre e em qualquer caso, exclusivamente, nas informações constantes da matrícula imobiliária é contentar-se com uma falsa sensação de segurança, o que, muitas vezes, é pior do que ter insegurança.

Umberto Bara Bresolin é mestre e doutor em direito processual civil pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (USP) e sócio do escritório Bicalho e Mollica Advogados.