Decisões do Supremo barram cobrança antecipada de ITBI
O Supremo Tribunal Federal (STF) tem barrado a cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) sobre o registro de contrato de promessa de compra e venda de empreendimentos imobiliários, praticada por municípios como Rio de Janeiro e Belo Horizonte e o Distrito Federal. Em decisões recentes da 1ª e da 2ª Turma, das quais não cabe mais recurso, os ministros entenderam que o imposto só seria devido com o registro da transferência efetiva da propriedade.
Sem o pagamento adiantado, esses municípios chegaram a cobrar valores milionários, de acréscimos de mora, ao gerar as guias de ITBI para o registro efetivo dos imóveis. Mas diante das decisoes, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, por exemplo, mudaram suas leis municipais, seguindo o entendimento dos ministros. Contudo, há ainda casos em andamento no Judiciário, sob a vigência das normas antigas. O imposto varia de 2% a 2,5% sobre o valor da operação, a depender do município.
Ao analisar um recurso do Rio de Janeiro, a relatora, ministra Cármen Lúcia, entendeu que a jurisprudência do Supremo já se assentou no sentido de que a incidência do ITBI somente ocorre com a transferência efetiva do imóvel. Seu voto foi seguido pelo demais ministros da 2ª Turma.
O mesmo pedido foi negado ao Distrito Federal pela 2ª Turma. No caso, a Procuradoria-Geral do Distrito Federal alegava que os precedentes do STF não consideram o inciso VII do artigo 1.225 do novo Código Civil. Esse dispositivo reconhece o direito real do promitente comprador do imóvel. Contudo, os ministros rejeitaram a argumentação, entendendo que a jurisprudência da Corte já estaria consolidada.
O município de Belo Horizonte também teve sua pretensão barrada em decisão da 1ª Turma. O município sustentou que o ITBI, instituído pela Lei nº 5.492, de 1988, determinou a incidência sobre compromissos ou promessas de compra e venda de imóveis.
O relator, ministro Dias Toffoli, além de citar outras decisões de turma nesse sentido, afirmou que o Pleno do STF, em 1984, ao analisar a representação de Inconstitucionalidade nº 1.121-6, assentou a inconstitucionalidade de lei que tome compromisso de compra e venda como fato gerador do ITBI. As decisões no Superior Tribunal de Justiça (STJ) também tem caminhado nesse mesmo sentido.
Com a evolução da jurisprudência, o município de Belo Horizonte voltou atrás nos seus critérios para cobrar o ITBI. Segundo nota enviada ao Valor pela prefeitura, o caso citado é anterior a 2006. E em 2008 o município alterou a sua legislação, com a Lei nª 9532.
A 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ) também decidiu recentemente a favor de uma construtora que tinha sofrido um acréscimo moratório de R$ 1,9 milhões por uma operação ao registrar o contrato de compra e venda.
No caso, a construtora tinha celebrado um contrato de promessa de compra e venda com uma outra construtora comprometendo-se a adquirir 73,25% de um lote por cerca de R$ 100 milhões, que só seriam quitados com a entrega das unidades imobiliárias. Com o fim das obras, solicitaram a emissão da guia para o pagamento do ITBI e foram surpreendidas com a cobrança do acréscimo moratório, que foi pago na época.
Segundo o advogado da construtora, Maurício Faro, do Barbosa, Müssnich & Aragão, "o município do Rio de Janeiro tinha criado um fato gerador fictício do ITBI". Para ele, o tributo só pode ser cobrado no momento da escritura.
Segundo decisão do relator, desembargador Luiz Fernando Ribeiro de Carvalho, a jurisprudência predominante no STJ e no TJ-RJ é no sentido de que o imposto é devido apenas com o registro definitivo do imóvel. Além disso, ressalta que o Código Tributário Municipal também é claro nesse sentido, ao prever a cobrança do imposto apenas quando o imóvel tiver sido quitado na sua integralidade.
No Rio, o ITBI é de 2% do valor da operação. Segundo Faro, a maioria das decisões é favorável aos contribuintes. "Estamos ganhando em todos os casos na Justiça e conseguindo reverter alguns administrativamente", diz.
Em nota enviada ao Valor, a Procuradoria-Geral do Município do Rio informou que, em maio de 2014, foi aprovada a Lei nº 5.740, de 2014, que alterou a legislação municipal, "passando a cobrar o ITBI no momento do registro".
Apesar de as prefeituras já terem alterado suas legislações, o advogado Alessandro Mendes Cardoso, do Rolim, Viotti & Leite Campos, afirma que ainda tem assessorado diversos clientes com esse problema. "A jurisprudência é favorável ao contribuinte tanto no STF quanto no STJ e também no Tribunal de Justiça de Minas Gerais [onde atua]", afirma. Segundo o advogado, o contrato de compra e venda não tem eficácia jurídica para gerar a cobrança do tributo. "Esse contrato é apenas um direito de preferência para a realização do negócio." Em Belo Horizonte, o ITBI é de 2,5% sobre a operação.
Fonte: http://www.valor.com.br/legislacao/3789990/decisoes-do-supremo-barram-cobranca-antecipada-de-itbi
19 Comentários
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O ato de registro de imóvel é mesmo e independe do valor do imóvel.Dessa forma, o valor da cobrança do registro de imóvel não deveria está atrelado ao valor do imóvel.Aqui em São Paulo os valores são estratosféricos, Um absurdo!
Realmente, por essa razão , muitos não conseguem legaizar o s seus imóveis e os municípios não conseguem arrecadar o itbi.
Perdem os cidadãos, perdem os municípios e os donos de cartórios ficam cada vez mais ricos! continuar lendo
Países como a França, a Itália e Portugal utilizam um outro tipo de sistema de aquisição da propriedade imobiliária que tem demonstrado ser bastante eficaz. N a França, por exemplo, o modelo encontra-se disposto no art. 711 do Código Civil Francês:
“A propriedade dos bens se adquire e se transforma por sucessão, por doação entre vivos ou testamentária e pelo efeito das obrigações”.
Nesse sistema, tem relevância a validade da causa de que se originou a transação. continuar lendo
Pelo o que entendi , a propriedade é adquirida no ato da assinatura do contrato de compra e venda. Se for isso ,seria muito bom para os brasileiros, pois não será mais necessário pagar pelo registro. continuar lendo
A propriedade se adquire após registro do Cartório de Registro de Imóveis. continuar lendo
Acho que a legislação brasileira poderia mudar e fixar a aquisição da propriedade no momento da assinatura do contrato de compra e venda.Vamos prestigiar a boa-fé e a livre vontade das partes. Chega de burocracia inútil continuar lendo
Não há coerência em exigir o pagamento de um Imposto de Transferência quando não houve efetivação da transferência inter-vivos, vez que, apenas foi firmado um compromisso de compra e venda, comprometer-se a comprar é modalidade de contrato, se porventura esta, por sua vez, for distratada, não consolidar-se-á à transferência, em tese, o município jamais restituirá o pagamento indevido do imposto em detrimento de desistência de transferência futura. É meu entendimento. continuar lendo
Data vênia penso que está equivocado seu entendimento, como o é o do Supremo!!! O Fato gerador do ITBI, como o próprio nome diz, é a transmissão do bem imóvel! Portanto, no conceito do código civil, a transmissão se dá com a tradição que consiste na entrega real de uma coisa para efeitos da transmissão contratual da sua propriedade ou da sua posse entre pessoas vivas. A situação jurídica resulta de uma situação de fato: a entrega. Como é sabido e consabido, muitas pessoas negociam os imóveis e o entregam mediante contrato, moram no mesmo durante anos, alguns até o revendem sem efetuar a averbação no registro de imóveis! Pegam procuração no ato da compra e tá tudo resolvido no ato da revenda criando uma verdadeira ciranda de sonegação! E nesses casos os cofres públicos (leia-se: cidadão contribuinte) é lesado.
No caso por você citado de desistência, mediante distrato, é óbvio, ocorrendo no prazo legal de repetição de indébito (05 anos) o imposto deve sim ser restituído, inclusive administrativamente. Em caso negativo, deve-se recorrer ao judiciário!! continuar lendo
Caro Fernando.
Concordo com o entendimento do Helder, como o fato gerador do ITBI é a transmissão do bem imóvel, devemos recorrer ao código civil para interpretar como ela ocorre.
Diferente dos bens móveis que a propriedade se transfere em regra com a tradição, a propriedade imóvel se transfere com o registro do título translativo no competente registro de imóveis (1.245 CC).
Por esta razão, acredito ser temerária a aplicação do imposto na simples entabulação de um contrato preliminar, como é o caso. A rigor o imposto não seria devido mesmo quando fosse realizado o contrato definitivo, ou seja, o instrumento particular ou escritura pública de compra e venda, somente seria devido no ato do registro do título aquisitivo. continuar lendo
A prefeitura do RJ está sempre querendo aumentar a arrecadação, instalam radares de velocidade em áreas de risco com limite de 50km. continuar lendo